Covid 19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Mayıs 18, 2020

Küresel bir salgın olan Covid 19 hastalığı sadece sağlık alanında değil; ekonomik ve ticari birçok alanda etkilerini göstermektedir. Bu yazımızda da Covid 19 salgının Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine etkisini değerlendireceğiz.

Covid 19 Salgınından Ektilenen Kiracı, kira bedelini ödemeye devam etmeli midir?

 

Covid 19 salgını sebebiyle kira sözleşmelerinde mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağı, kira bedellerinin hangi koşullarda ve ne şekilde ödeneceği, kira sözleşmelerinin salgın sebebiyle feshi tartışmalı bir hale gelmiştir.

Mücbir sebep; her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, sözleşmenin başlangıcında mevcut olmayan ve sözleşmenin akdedilmesinden sonra ortaya çıkan, tarafların ifasını üstlendikleri edimi engelleyen; öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan bir hal olarak nitelendirilmektedir. Yargıtay kararları doğrultusunda da deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep olarak kabul edilmiştir.

Covid 19 salgının mevcut koşullar altında mücbir sebep teşkil etmesi halinde borcun ifası imkansızlaşacak ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.136 ve m.137 uyarınca ifa imkansızlığı gündeme gelebilecektir. Covid 19 salgınına dayanan mücbir sebep ve ifa imkansızlığı iddiası her somut olayın objektif şartlarına göre değerlendirilmesi gerekir. Ancak Ülkemizde salgının seyrinin diğer ülkelere göre şu an itibariyle hafif seyrediyor olması, halihazırda uzun süredir süregelen bir salgın olmaması Yargıtay içtihatları gereğince ifa imkansızlığından da söz edilmesi mümkün görülmemektedir.

Bu durumda:

  1. Konut Kira Sözleşmeleri için

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin temel yükümlülüğü kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak, kiracının temel yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.

Hükümet tarafından konut kiralarına ilişkin bir yasal düzenleme yapılmamıştır. Bu sebeple salgın sebebiyle kiracının işsiz kalması, ücretsiz izne çıkartılması gibi durumlar kiracının kira ödeme yükümlülüğünü sona erdirmemektedir. Konut kiralarında kiracının belirtilen hususlarda ifa imkansızlığı doğmamakta, ifadan kaçınması mümkün bulunmamaktadır.

2 Çatılı İşyeri Kira sözleşmeleri için:

Hükümet konut kiralarından farklı olarak işyeri kiraları için 26.03.2020 tarihli 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre;

  • İşyerlerinin 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyen kira bedellerinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshedilmesi ya da tahliyesi sebebi oluşturmayacaktır.

Ancak yasal düzenleme ile kira borcu ödeme yükümlülüğü ortadan kaldırılmamış olup sadece bu dönemde kira bedelinin ödenmemesinin tahliye sebebi olmayacağı düzenlenmiştir. Bu sebeple Kiracının ödeme yükümlülüğü devam etmektedir.

Covid 19 Sebebi ile Ödenmeyen Kiralar İçin Yasal sürelerin sonunda kiraya veren biriken kiraların tahsili için nasıl bir yol izlemelidir?

Kanunda belirtilen sürenin son bulmasıyla kiraya veren ödenmemiş biriken kiraları temerrüt faiziyle birlikte talep edebilir. Önemle belirtmek gerekir ki 2279 Sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile icra takip işleri 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmuş olsa da 30.04.2020 tarihli Cumhurbaşkanı kararı ile bu süre 15.06.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Kiraya veren bu alacakları için ancak 16.06.2020 tarihinden itibaren icra takibi başlatabilecektir.

Kiraya verenin 01.03.2020 ve 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmemiş kira bedellerine ilişkin tahliye ve kira sözleşmesini feshetme hakkı engellenmiştir. Kanaatimizce bu döneme ait kira bedeli alacağına ilişkin kiraya verene sadece işleyecek faiz talebi ile icra takibi hakkı tanınmıştır.

Ancak 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu’nun Geçici 2. Maddesinde belirtilen sürenin son bulmasıyla; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2 uyarınca kiraya veren, kira bedellerinin ödenmediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması halinde kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kiralananın tahliyesini talep edebilir. Sonuç olarak Geçici 2. Madde kiracının kira borcunu ortadan kaldırmamakta; belirtilen dönem içerisinde ödenmemesi durumunda maruz kalacağı yaptırımlardan muaf tutmaktadır. Örnek vermek gerekirse; sürenin sona ermesiyle geçmiş dönem ve temmuz ayına ait işleyen kira bedelinin yazılı ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının söz konusu kira bedellerini ödememesi; ikinci bir ihtar ile kiralanandan tahliye tehlikesini doğurmaktadır.

Covid 19 Salgını  Dönemi için yüksek olan kira bedellerine karşı başvurulabilecek bir yol var mıdır?

Kira bedelinin ödenmesine devam edilmesi yükümlülüğü normal şartlar altında tespit edilen kira bedelinin, pandemi döneminde yüksek kalması problemini de beraberinde getirmektedir. Örneğin normal dönemde aylık kirası 30.000 TL olan bir restoranın pandemi döneminde cirosunu %90 oranında azalması sonucunda 30.000 TL kira ödenebilir olmaktan çok uzaktır.

Bu durumda ne yapılması gerekir?

Bu koşullar altında Kiracının kiralarını ihtirazı kayıtla ödemesi ve sonrasında bu dönem için kira bedelinin yüksek kaldığının tespiti ve fazla ödemenin iadesi için 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca kira bedelinde uyarlama yoluna başvurması kanaatimizce daha emin bir yöntem olacaktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenen m.138 “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Uyarınca kira bedelinde uyarlama yoluna gidilmesi mümkündür.

Covid 19 salgını sebebiyle kapatılan, faaliyeti kısmen duran ya da olumsuz etkilenen işyerleri ve yine salgın sebebiyle iş akdi sonlandırılan, ücretsiz izne çıkartılan konut sözleşmeleri hususundaki kiracı kira bedeli ödemesinde güç duruma düşerse uyarlama yoluna başvurabilir.

Kira bedelinin uyarlanmasında dava tarihinin esas alınacağı ve dava tarihinden ileriye doğru işleyecek şekilde karar verileceği için kira bedelinin ihtirazı kayıt düşülerek gerçekleştirilmesinde hukuki yarar bulunmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması için açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Kira ilişkisinin tarafları sözleşmeyi feshedebilirler mi?

Covid 19 salgını sebebiyle kira sözleşmesinin devamı kendisi için çekilmez hale gelen taraflardan biri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.331 uyarınca yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Ancak hakim, Covid 19 salgının kiracının ödeme gücünde ne düzeyde etkili olduğunu, sözleşmenin hükümlerini, her somut olay için durum ve koşulları ayrıca göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin sonuçlarını karara bağlar.

Önemle belirtmek gerekir ki 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işyeri kira bedelinin ödenememesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün değildir.

Av. Eren Evren                                                                                                                        Av. Tuğçe Dağ