01.07.2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirmesi

01.07.2012 tarihi itibariyle 818 sy Borçlar Kanunu’nun yürürlükten kaldırılması ile 6098 sy Borçlar Kanunu yürürlüğe girmiştir. Yeni Borçlar Kanunu birçok alanda yenilik içeren düzenlemeler içermekle beraber, başta işyeri kiralarına ilişkin hükümleri olmak üzere bazı maddelerin yürürlüğe girmesi kanunda belirlenen süreler dahilinde ertelenmiştir. Bunun sebebi ise, eski kanuna göre farklı düzenlemelere toplumun adapte olabilmesinin ve hukuki ilişkilerine ertelenen sürenin sonunda uygulanacak hükümlerin öngörülebilir olmasının sağlanmak istenmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarına ilişkin sözleşmeler bakımından kanunun yürürlüğe girdiği 1.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Söz konusu hükümlerin yürürlüğe girmesine yaklaşık bir aylık bir süre kalmıştır. Bu sebeple işyeri kiralarında bambaşka bir döneme geçileceği göz önüne alınarak, özellikle kiracı ve kiraya verenlerin söz konusu hükümleri bilmesi gerekmektedir.

Makalemizde, sekiz yıllık erteleme süresince geçerli olan uygulama ve 01.07.2020 itibari ile yürürlüğe girecek hükümler önem sırasına göre değerlendirilecektir.

İşyeri Kiralarına İlişkin Olarak Erteleme Süresince Hangi Hukuk Kuralları Uygulanmaktaydı?

6101 Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10.maddesi ile 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış olup Borçlar Kanunu’nun kiralara ilişkin hükümlerinin yürürlüğe girmesi için bir istisna düzenlenmemiş ve aynı kanunun 11.maddesine göre kiralara ilişkin hükümlerin de 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe gireceği düzenlenmiştir.

Ancak 12.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sy Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanuna Geçici 2. Madde eklenmiştir.

Eklenen geçici 2.madde ile;

“Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Hükmü getirilmiştir.

Bu sebeple 01.07.2012 tarihinden itibaren işyeri kiralarına ilişkin olarak da Türk Borçlar Kanunu yürürlükte olsa da kanunun bazı maddeleri 01.07.2020 tarihine kadar uygulanamamıştır.

Ertelenen bütün hükümlerin kiracı yararına olduğunu ve bu sebeple 01.07.2020 tarihinde son bulacak sürecin kiraya veren lehine bir durum yarattığını söyleyebiliriz.

Ertelemeye konu konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin bazılarının, kamu düzenini ilgilendirmesi sebebi ile kanundan önce akdedilmiş sözleşmelere de uygulanması gündeme gelecektir. Ertelemenin asıl amacının ise söz konusu hükümlere hazır olunabilmesi adına, 6098 sayılı Kanundan önceki yasal durumun muhafazasının amaçlandığı söylenebilir.[1]

Bu çerçevede 6353 sy Kanunun 53. Maddesi ile getirilen Geçici 2. Madde de göz önünde bulundurulduğunda; öncelikle, 818 sy yasanın mutlak ve nisbi emredici hükümleri uygulanmaktadır. Daha sonra sözleşme hükümleri ve sözleşmede hüküm olmayan hallerde ise yine 818 sy yasada ve diğer kanunlarda olan tamamlayıcı bir düzenleme var ise ilgili kanun hükümleri uygulanmaktadır. Ancak ertelemeye ilişkin bir düzenlemenin ilgili yasalarda da olmaması halinde ise Yargıtay içtihatlarına göre bir çözüm bulunmaktadır.

01.07.2020 Tarihinden Sonra İşyeri Kiralarına İlişkin Hangi Değişiklikler Olacak

Yasanın ilgili hükümlerinin yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kiralarına ilişkin olarak gelecek yeni düzenlemeleri başlıklar halinde değerlendirmek gerekir ise;

İşyerinin Devri ve Erken Fesih Artık Çok Daha Kolay!

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan TBK 323. maddesi ile;

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Şeklinde düzenleme yapılmıştır.

İşyerinin (kira ilişkisinin) devri; kiracının, kiralayanı boşaltıp yerine bulduğu kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisinin devam etmesidir. İşyerlerinde gerçekleşen ticari faaliyet sebebi ile ortaya çıkan marka değeri ve müşteri çevresinin işletmeye bağlı ilave bir değer olduğu göz ardı edilemez bir gerçektir. Kiracının kiralananı tahliye ettiği durumlarda bu ilave değer kiralanana bağlı olarak kiraya verene geçmekte ve kiracılar bir kazanımda bulunamamaktadır. Ancak uygulamada kiracılar “Devren Kiralık” olarak adlandırılan bir sistem ile kiralananı bir üçüncü kişiye devretmek istemekte ve müşteri çevresi ile marka değerini maddi bir malvarlığına dönüştürmeye çalışmaktadırlar.

Ancak işyeri devrinin kiraya verenin rızası olmaksızın mümkün olmaması sebebi ile kiracıların bu kazancına kiraya verenler de haksız bir şekilde ortak olmak istemektedir.

Bu sebeple işyeri kiralarında malvarlığı değerlerinin bir bütün olarak devredilebilmesinde kiracının kiralayan karşısında korunmaya değer bir menfaati olduğu açıktır. Bu doğrultuda maddenin getiriliş amacı da; kiracının emek ve çabası karşısında ortaya çıkan menfaatin boşa çıkmasını önlemektir.

Kira Sözleşmesinin erken feshini düzenleyen ve 01.07.2020 tarihinde işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girecek TBK madde 325’e göre ise;

İşyeri kira sözleşmesinin, sürenin bitiminden önce feshedilip kiralananın boşaltılması durumunun sonuçları 818 sy Borçlar Kanunu’nda düzenlenmediği için, uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatları ile çözümleniyordu. Yargıtay içtihatlarına göre kiracı; sözleşmeyi süresine uymaksızın feshettiği takdirde  kira borçlarından yani, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın “aynı şartlarda” kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Makul sürenin ne olacağı ise genellikle 3 ay olarak belirlenmekte idi.

TBK 325. Maddenin işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girmesi ile birlikte; kiracının ödeyeceği bedel, anahtar teslim tarihinden itibaren kiralananı “benzer şartlarda” kiraya verebileceği makul bir süre ile sınırlı olacaktır.  01.07.2020 tarihi itibari ile geçerli olacak diğer bir yenilik ise; kiracının bu süre içerisinde, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde; ne süre bitimine kadar olan kira bedelinden ne de makul süreli kira bedelinden sorumlu olmayacaktır.

Yani yerine kiracı bulan kiracılar kiraya verene bir tazminat ödemek zorunda kalmayacaktır.

Kira Bedeli Artışı Sınırlandırıldı!

818 sy Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine veya artışın hangi oranda olması gerektiğine  ilişkin bir hüküm bulunmamaktaydı. TBK m. 344’ün yürürlüğünün ertelenmesi ile erteleme süresince, taraflarca belirlenen sözleşme hükümleri geçerli olmuştur. Hatta kiracılar, kira bedelinin önceki seneye göre yüksek oranla artması karşısında uyarlama davası ikame etmiştir. Ancak, kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme özgürlüğü ilkesinin mutlak olarak uygulanmamış olup, kurallar Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir.

TBK 344. Maddesi gereği; “Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli kalır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Buna göre, 01.07.2020 tarihi itibari ile tarafların bir sonraki kira dönemine ilişkin belirledikleri artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi oranını aşamaz, oranı aşan belirlemeler geçersiz sayılacaktır. İlgili maddenin ticari kira ilişkileri için de yürürlüğe girmesi ile kiracılar, yüksek artış oranlarına maruz kalmaktan kurtulabilecektir.

Aynı şekilde eğer kira bedeli yabancı para cinsi ile kararlaştırılmış ise, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise, yabancı paradaki değişiklikler göz önünde tutularak tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir belirleme yapılacaktır.

Kira bedelindeki artışı düzenleyen sözleşmelerde söz konusu maddenin uygulanabilmesi, sözleşmenin 01.07.2020 tarihinden sonra etkisini doğurmasına bağlı olacaktır.

Zamanında Ödenmeyen Kira Sebebiyle, Gelecekteki Kiraların Ödeneceğine ve Cezai Şarta İlişkin Hükümler Geçersiz Hale Gelecek!

01.07.2020 tarihi itibari ile geçerli olacak TBK 346. maddesi ile;

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Şeklinde düzenleme yapılmıştır.

01.07.2020 tarihine kadar; kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında; sözleşme serbestisi gereği kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde; ilgili kira dönemi içinde kalan kira bedellerinin ödeneceği kararlaştırılabilir. Ayrıca, süresinde ödenmeyen kira bedeline ek olarak cezai şart niteliğinde belirli bir miktar ödeneceği hususu da kararlaştırılabilecektir.

TBK 346. Maddesinin ticari işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girmesi ile; kira bedelinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesi durumunda kiracının, kalan kira bedellerinden ve/veya ek bir cezai şart bedeli ödenmesinden sorumlu olacağına ilişkin anlaşma hükümleri geçersiz sayılacaktır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan muacceliyet ve cezai şarta ilişkin belirlemeler; kiracının tek bir aya ilişkin kira bedelini ödememesi halinde bile sırf bu şartların geçerli sayılması sebebi ile ödemesi gerekenden çok daha fazla bir borç altına sokmaktaydı.

Ayrıca TBK 346. Maddesinin yürürlüğe girmesi ile; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Örneğin kiraya veren, vergi ve benzeri yükümlülüklerden doğan ödemelerin kiracı tarafından yapılacağı kararlaştıramayacak veya kiracıya yan giderleri aşan ortak gider adı altında bir ödeme yükümlülüğü getiremeyecektir.

6101 sy Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunu’nun 1. Maddesi, 6098 sy Türk Borçlar Kanunu’nun geçmişe etkili olup olamayacağını; “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır.” şeklinde düzenlemiştir. Buna göre kural olarak; hukuki fiil ve işlemler, 6098 sy TBK hükümleri yürürlükte iken gerçekleşmemiş ise, söz konusu hükümler uygulama alanı bulamayacaktır. Kira bedeli ve yan giderler harici ödeme yükümlülüğü, muacceliyet ve cezai şarta ilişkin belirlemeler 01.07.2020 tarihinden önce yapılmış ise, geçerliliğini koruyacaktır.

Kiraya Bağlı Sözleşmeler Artık Kiracıyı Bağlamayacak!

01.07.2020 tarihi itibari ile yürürlükte olacak TBK 340. maddesi ile bağlı sözleşmeler;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Tarafların, bağımsız iki sözleşmeyi; sözleşmelerin kurulması, sürdürülmesi ve sona ermesi bakımından birbirlerine bağladıkları sözleşmeler “kirayla bağlantılı sözleşmeler” olarak adlandırılmaktadır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden biri kurulmazsa diğeri kurulmamış olacak ve birinin geçersizliği diğerini de geçersiz hale getirecektir. Bağlantılı sözleşmeler ayrıca yapılabileceği gibi, kira sözleşmesine eklenen bir hüküm ile de yapılabilmektedir. 818 sy kanunda bağlantılı sözleşmelere ilişkin herhangi bir düzenleme olmadığı için bu tür sözleşmelerin, emredici hukuk kurallarına aykırılık teşkil etmemek kaydı ile sözleşme özgürlüğü çerçevesinde yapılabileceği kabul edilmekteydi.

TBK 340. Maddesinin 01.07.2020 tarihi itibari ile ticari işyeri kiraları bakımından da geçerli olmasıyla; kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacaktır.

Örneğin; kiracı kira sözleşmesinin yanında ayrıca, kiralananı satın alma yükümü altına girmiş olması veya önceki kiracının bıraktığı eşyaları satın almaya zorlanması ya da kiralananla ilgili ayrı bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi geçerli olmayacaktır. Ayrıca, kira sözleşmesinin geçerli kalmasına karşılık kiracının, kiraya verenin bir borcunu ödemeyi üstlenmesi de bağlantılı sözleşme olarak kabul edilecek ve geçersiz sayılacaktır.

Depozito Üç Aylık Kira Bedelini Aşamayacaktır!

01.07.2020 tarihi itibari ile ticari işyeri kiralarında da geçerli olacak depozitoya ilişkin düzenlemeler TBK 342. Maddesi ile;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Uygulamada kiraya veren, sözleşme yapılırken kira bedeli dışında “depozito” adı altında bir güvence parası almaktadır. Bu para genellikle ödenmeyen kira bedelleri veya sözleşme sonunda kiralananda meydana gelebilecek hasarları karşılamak için alınmaktadır. Ve sözleşmenin sona ermesi ile birlikte; ödenmeyen borcun olmaması veya kiralananda hasar meydana gelmemesi halinde alınan depozito kiracıya iade edilir.

TBK 342. Maddesinin ticari işyeri kiraları bakımından uygulanması ile, 01.07.2020 tarihi itibari ile akdedilecek sözleşmeler kurulurken alınan depozito; en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilecektir. Ayrıca, güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmiş ise kiracı, kiraya verenin onayını almadan çekilmemek şartı ile depozitoyu bankada vadeli bir hesaba yatırması zorunlu hale gelecektir.

Daha sonra kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiracıya sözleşmeye ilişkin dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde kiracı, bankadan depozitoyu geri isteyebilecektir.

01.07.2020 tarihine kadar akdedilen sözleşmeler bakımından, 818 sy yasada herhangi bir sınırlama olmadığı için sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, alınan depozito oldukça yüksek meblağlı olabilmekteydi. Alınan bu güvence parasının bankaya yatırılma zorunluluğu da olmadığı için, tamamen kiraya verenin hakimiyetinde bulunmaktaydı.

01.07.2020 Tarihinden Önce İmzalanan İşyeri Kiralarına İlişkin Sözleşmelerde Hangi Kurallar Uygulanacaktır ?

Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları bakımından ertelenen hükümlerin, 01.07.2020 tarihinden önce akdedilen sözleşmelere uygulanıp uygulanmayacağı bakımından; 6101 Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un “Geçmişe Etkili Olmama” ve 4.maddesinde yazılı “Kazanılmamış Haklar” kuralları dikkate alınmalıdır. Yasanın 1. Maddesine göre önceki yasa döneminde gerçekleşen fiil ve işlemlere önceki yasa kuralları uygulanacaktır. Yani 01.07.2020 tarihinden önce gerçekleşmiş devir, erken fesih, depozito alımı gibi kurallar için önceki yasa hükümleri uygulanacak olup, sözleşmeler 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olsa bile 01.07.2020 tarihine kadar henüz bir hak doğurmamış fiil ve işlemler için Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri uygulanmalıdır.

SONUÇ

Kira hükümleri, kira ilişkisinde kiracının eşitler arasında daha güçsüz durumda olacağı kabul edildiği için daha çok kiracıyı koruyucu düzenlemeler içermektedir.

Ancak ticari kira ilişkileri bakımından taraflar arası eşitsizlik, adi işyeri kiralarına veya konut kiralarına göre çok daha azdır, hatta kiracıların finansal durumu bazen kiraya verene göre daha iyi düzeyde olabilmektedir. Bu sebeple kanaatimizce, ticari işyeri kiralarında bu düzeyde korunmasını sağlayan söz konusu düzenlemelerin gerekliliği tartışılabilecektir.

Y.N: Borçlar Kanunu terminolojisinde yer alan “işyeri” kavramının Türk Dil Kurumu’na göre “iş yeri” olarak yazılması gerekmesine karşın, biz Borçlar Kanunu’nun terminolojisini tercih ettik. 

[1] Türkmen, Ahmet, Ankara Barosu Dergisi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerin Değerlendirilmesi, syf.439

Av. Eren Evren                                                                                                          Stj. Av. M. Asena Ballı