Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fazladan Yapılan Masraflar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu arsa sahibinin arsasının belli bir payını yükleniciye devretmesini, yüklenicinin de bu devir karşılığında sözleşmeye konu arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmesini konu alan, tam iki tarafa borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşmedir.

Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tek borcu inşa ettiği bağımsız bölümleri bitirip arsa sahibine teslim etmek değildir. Yüklenicinin arsa üzerine inşa ettiği bütün bağımsız bölümleri taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında teknik şartnameye ve mimari projeye uygun biçimde bitirmesi ve arsa sahibine bu şekilde inşa etmesi gerekmektedir. Yüklenici basiretli bir iş insanı gibi davranmak, arsa sahibi ile arasındaki Borçlar Kanunu’na uygun vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatlerini gözetmek ve özen borcuna uygun davranmak zorundadır.

Burada özellikle yüklenicinin teknik şartnamede kararlaştırılan malzemeleri kullanması, eğer malzemeleri arsa sahibi temin edecekse özen borcu gereğince bu malzemeleri de tasarruflu kullanması gerekmektedir. Uygulamada yüklenicilerin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin teknik şartnamelerinde belirtilen malzemelerden daha kalite malzeme kullandığı, ortak alanlarda sözleşmeden belirtilmemesine rağmen fazladan iş yaptığı durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu durumda yüklenici – bağımsız bölümün değerinin artmasını sağlamak koşulu ile-  fazladan yapmış olduğu masrafları arsa sahibinden vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilecektir.

Ancak burada yüklenici sadece arsa sahibi lehine olan masrafları talep edebilecek, eğer yapılan masraflar sözleşme kapsamında kendisine ait olacak bağımsız bölümlerin de değer artışına sebebiyet vermiş ise bu masrafları talep edemeyecektir.

Örneğin arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüzme havuzu, spor salonu yapılması öngörülmemiş ama yüklenici yüzme havuzu ve spor salonu yapmışsa yapılan bu imalatlar her iki tarafın da bağımsız bölümlerinin bedelinde artış sağlayacağından yüklenici arsa sahibinden bunların bedelini talep edemeyecektir.

Yine bu bağlamda yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmadığı halde bağımsız bölümlerde giydirme cephe yaparsa, daha kaliteli mermer kullanırsa, bağımsız bölümlerin teras kısımlarını genişletirse, ortak alanlardaki bahçe kısımlarının peyzaj çalışmalarına sözleşmede belirtilen fazla masraf yaparsa bu masraflar sözleşmenin her iki tarafın da dairelerinde aynı şekilde değer artışı sağlayacağından yüklenici arsa sahibinden bu masrafları talep edemeyecektir.

Bu durumda Yüklenicinin sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümlerinin değerinin artmasını sağlayan masraflarının bedelini vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde isteyebileceği söylenebilecektir.  Örneğin, arsa sahibine kalacak daireye sözleşmede kararlaştırılan malzemelerden daha kaliteli bir yer döşemesi yapılmışsa ya da sadece arsa sahibine kalacak bağımsız bölüme tahsisli kapalı otopark yapılmışsa, sauna, buhar odası gibi alanlar inşa edilmişse bunların bedeli arsa sahibinden talep edilebilecektir.

Arsa sahibinin burada lehine de olsa sözleşmeye aykırı olarak yapılmış imalatların sökülmesini ve yapının sözleşmeye uygun olarak inşa edilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır. Ancak arsa sahibinin bu talebinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması durumunda itirazı kabul görmez.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2018/654 K. 2019/5372 ve 17.12.2019 tarihli kararında yüklenicinin kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işlerin bedelinin, arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile talep edebileceğine ilişkin kurmuştur.

Burada önemle belirtmek gerekir ki; yüklenici ancak yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları faiziyle talep edebilecek olup yapılan lüks masrafları talep edemez. Burada yüklenicinin sadece yapılan lüks imalatları bağımsız bölüme zarar vermeksizin söküp alma hakkı bulunmaktadır.

Uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının sözleşmeye ek şartnameler ile sözleşmedeki götürü bedelli işlerde sözleşme kapsamında kalması halinde %10 fazla imalatın sözleşme fiyatlarıyla yaptırılacağı yönünde hükümler koyduğu görülmektedir. Burada yüklenicinin yapılan iş kapsamında fazladan bir masraf yapması halinde yapmış olduğu masrafın tam karşılığını alabilmek için -sözleşmede belirlenen fiyat- kendisi lehine koymuş olduğu bir hüküm söz konusudur. Böyle bir hüküm sözleşmede yoksa yahut belirlenen oranın da üzerinde bir masraf yapılırsa masraflar sözleşme fiyatları üzerinden değil, işin yapıldığı yılın mahalli piyasa rayiçleri ile belirlenecektir. Bu durumda yüklenicinin yapmış olduğu masraf daha fazla olsa da piyasa rayici üzerinden belirleme yapılacağından yapmış olduğu masraftan daha azına hükmedilme olasılığı bulunmaktadır.

Hesaplamalar yapılırken imalat kalemlerinin yüklenici tarafından sadece davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlere fazla ya da farklı değerde yapılan imalât olup olmadığı, varsa bunların neler olduğu, niteliklerinin ve kıymetlerinin belirlenmesi gerekmektedir.

Burada vekaletsiz iş görme hükümleri kapsamında yapılacak hesaplamalarda bu işlerin yapıldığı yıl serbest piyasa fiyatları ile bedelinin hesaplanması ve bu hesaplamalar yapılırken mahalli piyasa rayiçleriyle hesaplanan bu tutara KDV ve yüklenici kârı dahil olduğundan, ayrıca KDV ve yüklenici kârı ilave edilmeksizin hesaplanması gerekir. Bunun aksine yapılacak hesaplamalar bozma sebebi teşkil edebilecektir.

SONUÇ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılandan fazla masraf yapması halinde sadece arsa sahibi lehine yapmış olduğu masrafları vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilecektir.

• Yüklenicinin değer artışına sebebiyet veren masrafları vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilmesi için bu masrafların arsa sahibinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması gerekmektedir.

• Yüklenici ancak yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilecek olup yapmış olduğu lüks masrafları talep edemez. Sadece bağımsız bölüme zarar vermemek koşulu ile bunları söküp alma hakkına sahiptir.

• Arsa sahibinin sözleşmeye aykırı olarak yapılmış imalatların sökülmesini ve yapının sözleşmeye uygun olarak inşa edilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak arsa sahibi bu hakkını kötüye kullanamaz. 

• Yüklenicinin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde yapmış olduğu masrafları talep ettiği davada yapılan imalatların yapıldığı tarihteki mahalli piyasa rayiçleriyle belirlenmesi gerekmektedir. Bunun aksine sözleşme hükmü geçerlidir.

Av. Eren Evren                                                                                                                             Av. Burçak Kandemir