Kiracının Zorunlu Ve Faydalı Masraflar Sebebi İle Değer Artışı Talebi

Bu yazımızda kiracıların yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflar sebebi ile kiralayandan değer artışı talep edip edemeyecekleri anlatılmıştır.

Kira sözleşmeleri bir şeyin kullanılmasının ve bu kullanım ile birlikte o şeyden yararlanma hakkının kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmasını kiracının da bu kullanım karşısında belli bir kira bedelini kiraya verene ödemeyi taahhüt ettiği iki taraflı sözleşmelerdir.

Sözleşmenin niteliği itibari ile tarafların ödeme borcu ve kullanıma bırakma borcunun yanı sıra başkaca yan yükümlülükleri de bulunmaktadır. Örneğin TBK’nın 301. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralanan şeyi sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etmeli ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmalıdır.

Kiracı ise kiralanan şeyi özen borcu kapsamında sözleşmedeki amaçlanan kullanıma uygun olarak özenle kullanmakla mükelleftir. Bu yükümlülüğün pozitif dayanaklarından biri TBK’nın 334. Maddesi olup buna göre kiracı kiralanan şeyi nasıl teslim almışsa sözleşmenin bitimi itibariyle kiralananı o durumda vermekle yükümlüdür.  Ancak uygulamada kiracıların kiralanana birtakım faydalı ve hatta lüks masraflar yaptıkları görülmektedir. Bu durumda kiracıların yapmış olduğu bu masrafların hukuki niteliği ne olacaktır? Kiracı yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflar sebebi ile kiralayandan hak talep edebilecek midir ?

• Zorunlu Faydalı ve Lüks Masraflar Nelerdir ?

Zorunlu masraflar; kiralananın değerinin düşmesine engel olan, kullanımının yahut bozulmasının aşırı derecede güçleşmesini önleyen masraflar olarak tanımlanabilir. Örneğin kiralanan evin yoğun rutubet alan bir bölümüne bu rutubetin önlenmesine ilişkin yapılacak masraflar, elektrik tesisatındaki bozuklukları gidermeye yönelik masraflar zorunlu masraflar olarak değerlendirilebilecektir.

Faydalı masraflar; kiralanana yapılmasının bir zorunluluk arz etmediği yenilik ve değişiklikler olup buradaki önemli kriter bu yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici ancak vazgeçilebilir nitelikte olmalıdır. Faydalı masraflar yapılmaları ile birlikte kiralananın değerinde bir artış meydana getirir. Örneğin kiralanan bir bina ise ve kiracı binaya bir asansör sistemi kurmuşsa yapılan bu masraf binanın kullanım durumunu iyileştirici ve değerinin artmasına sebebiyet veren faydalı bir masraftır.

Lüks masraflar; zorunlu ve faydalı masrafların dışında kalan kiracının kendi zevkine göre yapmış olduğu süslemeler yahut keyfiyete dayalı harcamalar olarak tanımlanabilir. Örneğin kiracının çalışır durumda bir armatür bulunmasına rağmen kiralanan evdeki armatürleri çok pahalısı ile değiştirmesi, evdeki yer döşemesinin kullanılır durumda olmasına rağmen bunları söküp pahalı bir ağaçtan yer döşemesini yapması yahut pahalı bir mermer kullanması lüks masraflara girebilecektir.

• Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapma Hakkı Var mıdır ?

TBK’nın 321. maddesi gereğince kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı onayı varsa yenilik ve değişiklik yapabilir. Kiraya veren yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza göstermemiş yahut bu faydalı masrafları benimsememiş ise kiracı yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler sebebi ile ortaya çıkan değer artışını talep edemez. Çünkü aslında kiracının kiralanan şeye faydalı yahut lüks bir masraf yapması sözleşmeye aykırılık kapsamındadır.

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere kiracının sözleşmenin bitiminde aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Öyle ki; kiracı kiralanana faydalı veyahut lüks masraflar yapmış ancak kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemiş ise kiracıdan kiralananı eski hale getirmesini talep etme hakkı mevcuttur. Bu durumda kiracı yapmış olduğu faydalı masrafları talep edemediği gibi eski hale getirmeden kaynaklanan masraflara da katlanmak durumunda kalacaktır. Bu nedenle kiracının kiralananda kiralananın değerini artırıcı yahut değerinden azalmayı engelleyen faydalı herhangi bir yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenden yazılı bir onay alması geçerlilik şartı olup bu hususa dikkat edilmelidir. Aksi halde kiracı sadece kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş yenilik ve değişiklikleri söküp alma hakkına sahip olabilecektir.

• Kiraya Verenin Değişikliklere Rıza Göstermesi veya Masrafları Benimsemesi

Kiraya verenin yapılan yenilik ve değişikliklere yazılı rıza göstermesi halinde veyahut Yargıtay içtihatları ile ortaya konmuş olan “benimseme” durumunun ortaya çıkması halinde artık kiralananın eski durumu ile geri verilmesini talep edemeyecektir. (Bunun aksine sözleşme hükmü geçerlidir.) Yazılı bir rıza ortada olmasa dahi eğer kiraya veren yapılan yeniliklerle birlikte ortaya çıkan değer artışı üzerinden kiralananı satmış, yahut yüksek bedelden tekrar kiraya vermiş ise benimsemenin varlığı kabul edilir. Çünkü burada kiraya veren kiracıdan eski hale getirme talep etmemiş, değer artışından fayda sağlamıştır.

Aksi bir kabulde sırf yazılı rızanın olmaması sebebiyle kiracının yapmış olduğu faydalı masraflardan dolayı değer artışını talep edememesi kiraya verenin bundan hiçbir hukuki dayanağı olmaksızın faydalanması anlamına gelecektir ki bu hakkın kötüye kullanılması yasağına ve dürüstlük kurallarına da aykırıdır.

• Kiracı Zorunlu ve Faydalı Masrafları Talep Edebilir mi ?

Önemle belirtmek gerekir ki; kiracı kiralanana yapmış olduğu lüks masrafları talep edemez. Kiracının burada ancak kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş ve söküp alınabilecek lüks masrafını söküp alma hakkı bulunmaktadır.

Yargıtay içtihatları gereğince kiracı yapmış olduğu faydalı ve zorunlu giderler sayesinde ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep edebilecektir. Burada talep hakkının doğduğu tarih, sözleşmenin bitim tarihi olup kiracı kira sözleşmesi devam ederken değer artışını talep edemez. Çünkü yapmış olduğu masrafların kullanım ve tasarruf hakkı hala kendisindedir.

Ancak örnek verilecek olursa kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kiralananı satmış ise kiracı yapmış olduğu faydalı yenilik ve değişiklikler satışta değer artışına sebep olmuş ise kira sözleşmesi devam etse dahi önceki kiraya verenden bu değer artışını talep edebilecektir. Sonraki kiraya verenin bu değer artışlarından sorumluluğu bulunmamaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/17141 E. 2013/9733 K. ve 02.06.2013 tarihli kararında böylesi bir durumda değer artışının nasıl belirleneceğine ilişkin bir içtihat oluşturmuştur. Buna göre taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışlar istenebileceğinden mahkemece bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus kiracı yapmış olduğu imalat giderini isteyemez. Kiracının talep edebileceği tek şey yapmış olduğu masraf kiralananda bir değer artışına sebebiyet vermiş ise bu değer artışıdır.

• Sözleşmede Zorunlu ve Faydalı Masraflar ile İlgili Hüküm Var ise ?

Taraflar kira sözleşmesine kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceğine ilişkin hüküm koyabilirler. Sözleşmede böyle bir hüküm olması durumunda kiracı kiralananda yapmış olduğu masraftan dolayı bir değer artışı meydana gelmiş ise bunu talep edemeyecektir. Ancak eğer kiracı erken tahliye nedeni sözleşme süresi bitiminden önce kiralananı kullanım hakkından mahrum kalırsa ilgili masrafları kullanamadığı süre ile orantılı olarak talep edebilecektir.

Bu konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2519 E. 2019/10687 K. ve 26.12.2019 tarihli kararında; faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak kiracı tarafından yapılan imalatların hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek kira sözleşmesinde yer alan hükümlerin değerlendirilmesi, bu kapsamda dekorasyon şartnamesi sözleşmenin eki niteliğinde olmakla dekorasyon şartnamesinin de getirtilip incelenmesi, faydalı zorunlu masraf talebi bakımından tarafların faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibariyle değerinden yıpranma payının düşülmesiyle bulunan bedelin tamamının talep edilebileceği, eğer taraflarca imzalanan kira sözleşmesi ve dekorasyon şartnamesi çerçevesinde kiracının faydalı zorunlu masrafları talep edemeyeceği düzenlenmiş ise bu ihtimalde de sözleşme süresi 10 yıllık olup erken tahliye nedeniyle kiracının kiralananı kullanamadığı süre ile orantılı olarak istemde bulunabileceği gözetilerek buna göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi; gerektiğine dair hüküm oluşturmuştur.

Burada belirtmek gerekir ki; zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle kiracıya ödenecek tutarın belirlenmesinde; imalatın yapıldığı tarihteki rayicin esas alınması zorunlu olduğu gibi lüks harcamalar ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin de hesaplamaya dahil edilmemesi gerekir. Aksi bir hesaplama bozma sebebi teşkil edebilecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/2242 K. 2019/7986 T. 16.10.2019)

Yine Yargıtay içtihatları gereğince Mahkemenin değer artışına ilişkin kararını oluşturmadan önce muhakkak mahalde keşif yapması yapılan imalatların yerinde görülmesi gerekmektedir. Dosya üzerinde yapılan inceleme ile hüküm kurulması bir bozma sebebidir.

SONUÇ             :

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 321. Maddesi uyarınca kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızası olması halinde yenilik ve değişiklik yapabilecek olup kiraya verenin rızası olmaksızın yapmış olduğu faydalı masrafların tazminini talep edemez. Ancak yapılan masraflar kiralananın kullanımı açısından zorunlu masraflar ise rıza şartı gerekmeksizin bu masrafların tazminini isteyebilir.

Yazılı onayın olması yahut kiraya verenin yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemesi halinde kiracı kiralanana yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflardan dolayı kiralananda meydana gelen değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca talep edebilecektir. Burada kiracının yapmış olduğu imalat giderini değil, yapılan imalat kiralananın değerini artırmış ise bu değer artışını talep edebileceğine dikkat edilmelidir.

Kiracı kiralanan yapmış olduğu lüks masrafları talep edemeyecek olup bunları eğer mümkün ise söküp alma hakkına sahiptir.

Değer artışına ilişkin hesaplamaların Yargıtayın emsal oluşturan yerleşik içtihatları uyarınca yansıma prensibine dayalı yapılması gerekli olup aksine hesaplamalar bozma sebebi teşkil edebilecektir.

Av. Eren Evren                                                                                                                             Av. Burçak Kandemir